Spaniabolig: slik beregner du totalkostnad i NOK med valutarisiko
Spania er nordmenns mest populĂŠre utenlandsdestinasjon for bĂ„de ferie og bolig. Costa del Sol, Costa Blanca og Mallorca har norske kjĂžpere i alle prisklasser. Men listeprisen i euro er bare starten pĂ„ regnestykket. NĂ„r kjĂžpet er gjennomfĂžrt, har du ofte betalt 12â14 prosent over annonsert pris i kroner.
De faste tilleggskostnadene
I Spania betaler kjĂžper alle vanlige overdragelseskostnader. Disse er faste og forutsigbare:
- Overdragelsesskatt (ITP): 6â10 prosent av kjĂžpesum, varierer per autonom region. AndalucĂa 7 %, Valencia 10 %, Catalunya 10 %, Murcia 8 %.
- Notarutgift: 0,3â0,5 prosent
- Tinglysningsavgift (Registro): 0,1â0,3 prosent
- Advokat (gestor): 1 prosent eller minimum 1 500 euro
- NIE-nummer (utlendingsregistrering): ca. 100 euro
Til sammen blir det 8â12 prosent oppĂ„ listeprisen. PĂ„ en leilighet til 200 000 euro mĂ„ du regne med 220 000 til 224 000 euro i totale kostnader fĂžr valutaomregning.
SĂ„ kommer valutarisikoen
Her blir det interessant. Anta at du finner leilighet i januar med EUR/NOK pĂ„ 11,50 â totalkostnad 222 000 euro Ă 11,50 = 2 553 000 kroner.
Men handelen tar gjerne 2â3 mĂ„neder fra kontrakt til notarmĂžte. Hvis EUR/NOK i mellomtiden gĂ„r til 12,20, er totalkostnaden plutselig 222 000 Ă 12,20 = 2 708 000 kroner. Du har "tapt" 155 000 kroner uten at noe har endret seg ved selve leiligheten.
Omvendt: Hvis kursen gÄr til 10,90, sparer du 133 000 kroner.
Tre mÄter Ä hÄndtere valutarisikoen
1. Veksle alt i forskudd. NĂ„r du har signert depositum-kontrakt (10 prosent), veksle hele restbelĂžpet til euro og hold pĂ„ en eurokonto i Norge eller Spania. Da er kursen lĂ„st â men du sitter med en stor euroeksponering hvis handelen faller.
2. Bruk valutaterminer (forward). DNB, Nordea og Handelsbanken tilbyr terminhandel der du kan lĂ„se kursen i 1â6 mĂ„neder mot et lite gebyr. Krever som regel at du er bedriftskunde eller har en viss volum, men det er det reneste sikringsverktĂžyet.
3. Veksle i etapper. Bryt overfĂžringen i 3â4 deler over noen mĂ„neder. Du fĂ„r aldri verken den beste eller den verste kursen, men slipper Ă„ treffe akkurat den uka kursen toppet seg.
Pesetas-effekten
Mange husker at peseta-konvertering ble fastsatt 1. januar 1999 til 166,386 pesetas per euro. For nordmenn er det greit Ă„ huske at boligprisene i euro i Spania har en innebygd regional pris-treghet â sĂžr-spanske byer har fortsatt prislapper i euro som ligger nĂŠrt det de var i pesetas justert for inflasjon. Det betyr at nĂ„r EUR/NOK svinger, beveger den faktiske norske kostnaden seg mer enn den underliggende spanske boligprisen ville tilsi.
Realistisk regnestykke for en 200 000 ⏠leilighet
| Post | BelĂžp i EUR | NOK ved 11,50 |
|---|---|---|
| Listepris | 200 000 | 2 300 000 |
| ITP (8 %) | 16 000 | 184 000 |
| Notar + register | 1 200 | 13 800 |
| Advokat | 2 000 | 23 000 |
| NIE + diverse | 800 | 9 200 |
| Sum | 220 000 | 2 530 000 |
Men husk: Hvis kursen svinger 5 prosent fra signering til betaling, snakker vi 126 500 kroner ekstra eller mindre. Det er en viktigere variabel enn de fleste tror.
Sjekkliste fĂžr du legger inn bud
- Sjekk dagens kurs pÄ eurokurs.no
- Regn totalkostnad i euro fÞrst, sÄ i NOK
- Legg pĂ„ 10â12 prosent for avgifter
- Bestem strategi for valutarisikoen FĂR du signerer
- Kontakt banken om muligheten for valutatermin hvis belĂžpet er over 1 million kroner
Les ogsÄ mer om pensjon i Spania og valutarisiko for fast EUR-utgifter.